丽兹行告诉你:2022年如何买房,增值超快的商圈、楼盘在哪里?

    当前购房时机

    房产市场转向“稳楼市”,整体环境宽松

    在需求端政策满足购房者合理住房需求。贷款额度增加,只要满足放款条件,大约1-2周就可以放款;此外房贷利率下调,具中证报监测的103个城市数据显示,87个城市的主流房贷利率环比下降;

    在供应端以促进行业良性循环为主基调。1月政府鼓励优质房企收并购,同时发动四大AMC到市场上收购现金流紧张房企的优质项目,并表明并购贷不计入“三道红线” 。此外全国性商品房预售资金监管出台,房企可提前预支利润开发项目。不管是被收购还是预支利润都是降低楼市烂尾的犀利举措,在促进行业良性循环的同时,政府希望购房者能够买的放心。

    根据年初的政府表态,预计今年整体环境偏向宽松,房产信贷环境有望持续改善,当然年初利好政策的显现也需要一定的过程,所以还有消费者在观望,大家最关心的就是今年的房价是涨还是跌?在当下的楼市发展和调控周期下,买什么都会涨的时代已经过去,现在买房的关键是“买对”即买保值增值强的区域和楼盘,在市场回暖前夜甚至是回暖期,丽兹行豪宅研究院将为大家全面分析北京哪个商圈、楼盘增值属性强,帮助大家出手即买对。

     买哪个商圈买房的第一步就是决定买哪里,对于地域的选择我们主要参考两方面。第一,在满足自身需求的条件下哪个区域的性价比最高,未来的升值潜力更大;第二,哪里的产品好,对于这个标准我们可以看市场大多数人都选择了哪里。

    商圈增值潜力在于地段及稀缺资源配套

    2021年涨幅最大的商圈集中在万柳、中央别墅区-后沙峪、望京、西北旺和奥林匹克公园等商圈。在满足自身需求的情况下要尽量选择核心地段和具有稀缺资源配套的商圈。

    对于一线城市,地段是价值的核心,越接近城市中心越有优势;其次稀缺的资源配套是商圈的核心竞争力,如万柳的学区、奥林匹克公园的奥运资源氛围、望京的商业兴起、中央别墅区的规划和别墅聚集区,其不可替代性带动商圈保持增值。

    热销代表市场的集中选择或集中供应

    每个产品类型下的商圈销量榜,一方面代表该商圈市场较高的认可度,同时也代表着该商圈的体量,选择空间大。

    近年丽泽商务区、西山别墅区和分钟寺新房豪宅供应体量大,随着南城三环附近优质地块供应增加,规划逐渐落地,人们逐渐认可南城丽泽和分钟寺的升值潜力;二手豪宅在西大望路、CBD、朝阳公园聚集,位于商业中心或受商业圈辐射,需求量大,像朝阳公园商圈,公园地产,圈层高端,认可度高。别墅产品新房和二手主要集中在中央别墅区,同时配套逐渐成熟,未来二手选择空间大于新房。公寓产品海淀、丰台、二环附近旧改等200㎡左右的公寓产品,满足改善升级未来好卖度高;

    买哪个楼盘

    买房的第二步就是买哪个楼盘,除了楼盘属性是否满足自身需求,改善升级的客户还要看楼盘的增值情况、未来的保值增值潜力以及一些价值洼地楼盘。

    地段、资源是增值楼盘的两大属性

    总结2021年增值最快的十大楼盘特点:

    1、地处核心位置,品质优质的顶级楼盘一直备受市场关注。如霄云路8号,市区大平层,位置、品质均无竞品,新房热销带动二手成交,深受市场欢迎;

    2、占据教育资源,如太阳公元、万城华府、万科如园等;当前疫情还在反复,人们对别墅“有天有地”的品质生活需求持续,如优山美地等城市独栋别墅市场认可度高,是人们终极居所的不二选择;

    4000万以上豪宅供不应求说明未来保值增值属性强

    从2021年新房各价位段供需对比来看,4000-5000万价位段供不应求,5000万以上豪宅供需量差距非常小。说明4000万以上豪宅非常稀缺,同时近年来受供地容积率等条件限制,新地块开发别墅产品难度大;

    其次目前开发商现金流压力大,大标的豪宅去化周期长,出于回笼资金的速度和风险考虑,更倾向生产1000-2000万价位段的快消豪宅产品。所以从未来新房豪宅的开发趋势也能看出未来4000万以上的顶级豪宅供应稀缺,而随着人们品质改善升级,需求上涨,市场将处于供不应求的状态,未来的稀缺性将带动顶级豪宅保值增值属性增强。

    部分低于周边二手房价格的新房产品是价值洼地

    不考虑项目本身差异的情况下,同等位置、同等资源配套的项目价格应该趋于相同,所以目前部分品质较高的新房项目价格低于周边二手,说明其未来很有可能涨到二手同等价格,如远洋源山春秋均价8-9万/㎡,周边二手豪宅均价9-11万/㎡;东西城新房或旧改项目,如世茂in三里均价9-16万/㎡,周边二手每平米9万以上;天坛府均价10-12万/㎡,周边非二手豪宅均价都在9万以上。未来升值潜力大。

    总结

    预计2022年整体市场环境都会比较宽松,市场低点机会较多,2022年抓住市场时机买对房子,既要看自身需求也要看性价比。总结以上所说的买房逻辑。首先选对商圈,市场销量高的商圈说明活跃度高,在供应上选择空间大,市场认可度高也说明该商圈品质较高;同时在满足自身需求的情况下选择保值增值属性强的商圈,未来好卖度高,房产升值快;其次是在商圈中选择楼盘,改善升级时需要考虑楼盘的综合性价比,包括保值增值属性、未来的增值潜力。可以从楼盘的价格涨幅、市场供需及周边价格对比来筛选对的楼盘。